不動産売却における減価償却とは？なぜ減価償却が必要になるのか

2021-11-30

減価償却という言葉、あまり馴染みのない方も多いかもしれませんが、どんな意味があるのでしょう。
減価償却とは、建物が経年劣化によって価値が下がっていくという考え方で、不動産売却においては売却益の計算に必要になります。
この記事では、マンションなどの不動産売却をお考えの方に向けて、減価償却の計算方法と注意点をお伝えします。

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不動産売却に関係する減価償却とは？減価償却費はどんな費用？

減価償却とは、不動産は「建築してから何年経っているのか」によって価値が変わるという考え方です。
ノートパソコンやスマートフォンなども減価償却の対象になりますが、マンションや一戸建てなどの建物も対象となります。
しかし、土地部分は年月が過ぎることによる価値の減少はないので、減価償却には含まれません。
取得費用を耐用年数で割ると減価償却費となり、事業として購入した不動産であれば、毎年一定額を経費として計上することができます。

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不動産売却をするときの減価償却の計算方法とは？

不動産売却においては、売却益にあたる譲渡所得の計算のために減価償却費が必要になります。
譲渡所得の計算は、売れた金額から取得費や売却にかかった経費を差し引いて計算します。
このとき、取得費は当時の購入金額ではなく、毎年価値が減少していることから減価償却費を差し引きます。
減価償却費を求めるには、通常、定額法とよばれる計算方法を用います。
定率法という計算方法もありますが、2016年4月以降に購入した不動産の場合、定額法しか認められていません。
定額法とは、購入時の費用を耐用年数で割って算出する方法です。
定額法での計算方法は、減価償却費＝不動産購入額×0.9×償却率×経過年数です。
償却率とは、1年ごとにどれだけの価値が喪失しているのかの指標で、物件の構造ごとに決められている法定耐用年数から算出します。

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不動産売却の減価償却費を計算するときの注意点とは？

次に、不動産売却で減価償却費を計算するときの注意点をご説明します。
取得費の計算に使用される減価償却費ですが、当時の購入代金が分からない場合は概算取得費が適用されます。
概算取得費は、売却額の5%として計算されます。
取得費用が大きいほうが、譲渡所得は小さくなりますが、概算取得費が適用されることで、譲渡所得が大きくなり税金も増えることになります。
また、法定耐用年数を間違えてしまうと、減価償却費が正しく計算できなくなるので注意が必要です。
法定耐用年数は不動産の構造によって異なるので、国税庁のサイトで確認することをおすすめします。

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まとめ

不動産売却では、売却益にかかる税金を計算するために減価償却の考え方が必要になります。
計算方法は少し複雑で注意点もありますが、正しく税金を納付するためにも、基本的な考え方を理解しておきましょう。
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