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岡崎市中心エリアで不動産を任意売却する際に知っておきたいメリットと流れ
2021-10-05
- この記事のハイライト
- ●任意売却はローンの返済ができなくなったときの売却方法のひとつ
- ●任意売却は市場に近い価格で売却できるなど競売よりもメリットが多い
- ●任意売却には不動産会社の協力が不可欠なので専任系の媒介契約を選ぶのが原則
「住宅ローンを滞納してしまい、このままでは競売にかけられてしまう。どうすればいいのだろう」と悩んではいませんか？
競売にかけられてしまう前に、検討していただきたいのが「任意売却」です。
この記事では、任意売却とはどのような売却方法なのか、競売よりも任意売却を選ぶメリットと売却までの流れも含めて解説します。
岡崎市中心エリアで、住宅ローンの滞納に悩む方はぜひご参考にしてください。
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不動産の「任意売却」とは？
任意売却とは、マイホームを購入した際に借り入れた住宅ローンを6か月以上滞納してしまい、債権が借り入れ先の金融機関から債権回収会社や保証会社に移行したあとに売却する方法です。
マイホームを購入したときには問題なく返済できると思って住宅ローンを借り入れても、返済が苦しくなってしまうのは珍しいことではありません。
会社が倒産した、病気を患った、事故で思うように働けなくなったなど、不測の事態というのは誰にでも起こりうるものです。
しかし金融機関としては、貸し付けた金額を返してもらえなければ経営が成り立ちません。
そのためローンの滞納が6か月以上続くと、貸し付けた際に担保とした不動産を強制的に売却、つまり競売にかけることで少しでも貸付金を回収しようと試みます。
そのために債権を債権回収会社や保証会社に移行し、競売にかける準備を進めます。
そうなったときに、残債があるまま抵当権を解除し、売却を認めてもらうのが任意売却です。
競売ではなく任意売却を選ぶのには、どのようなメリットがあるのでしょうか。
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不動産を任意売却するメリットとは
不動産を競売ではなく任意売却するメリットには以下の4つがあります。
- 相場に近い価格で売却できる
- 周囲に事情を知られず売却できる
- 諸経費を売却費用でまかなえる
- 残債は分割で返済できる
それぞれ解説していきます。
相場に近い価格で売却できる
任意売却では、相場に近い価格で売却できることがメリットです。
一般的に競売では、市場価格の70%程度の価格でしか売却されません。
競売にかけられた物件は、新聞やインターネット上で情報が公開されて入札がおこなわれます。
しかし入札者は物件内部を見る機会が与えられず、また情報公開から入札までの期間も短いため、購入リスクは高くなります。
そのためどうしても売却価格を安くせざるを得ないのです。
対して任意売却は、通常の不動産売却と同様の手順で売却を進めるので、市場価格に近い価格で売却できます。
より高く売却できたほうが、売主はローンの残債を減らせますし、金融機関もより多くの債権を回収できます。
任意売却は、売主、金融機関双方にとってメリットが多い売却方法なのです。
周囲に事情を知られず売却できる
任意売却は、通常の不動産売却と同様に、不動産会社に仲介を依頼して売却相手を探します。
競売のように新聞やインターネットで情報が公開されることがないため、ローンを滞納したことを誰にも知られることなく売却が可能です。
万一住宅ローン滞納への対処が遅れて競売が開始されてしまっても、金融機関と任意売却に合意すれば、競売を取り下げてもらえます。
取り下げられた競売情報は削除されるので、以降は競売にかかっていたことを知られることなく売却を進められます。
諸費用を売却費用でまかなえる
不動産を売却するときには、測量費や抵当権抹消登記にかかる司法書士手数料、不動産会社への仲介手数料などの費用が発生します。
任意売却では、これら費用を売却によって得たお金から支払うことが認められています。
さらに任意売却では、状況にもよりますが最高30万円までは引っ越し費用を認めてもらえる可能性があります。
競売でも諸費用については売却金額から清算できますが、引っ越し費用に関しては融通してもらえることはありません。
引っ越し費用まで売却金額でまかなえれば、実質持ち出し金ゼロで売却できることになるのは任意売却のメリットです。
残債は分割で返済できる
競売の場合は、競売後の残債については一括返済を求められるため、自己破産しなければならなくなる可能性が高くなります。
任意売却では、売却後に残った債務については、金融機関と相談したうえで分割返済が可能です。
分割返済の金額も、現在の収入や生活状況を考慮して、月々5千円～2万円程度と返済を続けやすい金額に設定されることが多いのも特徴です。
自己破産してしまうと、新しくローンを組んだり、クレジットカードを作ったりできなくなるので、足かせなく新生活をスタートしやすいことは任意売却のメリットです。
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不動産を任意売却する流れ
それでは、不動産を任意売却する具体的な流れをご紹介します。
ローン残高を確認する
任意売却は、不動産の売却金額がローン残高を下回る場合の売却方法なので、まずは詳細なローン残高を確認する必要があります。
ローン残高は、住宅ローンを借り入れている金融機関に「残高証明」の郵送を依頼するといいでしょう。
不動産会社に相談・査定を依頼する
不動産を売却してもローンを返せないかを確認するために、不動産会社にマイホームの査定を依頼します。
その際には任意売却を検討していることを告げ、ローン残高の詳細や固定資産税の支払い状況など、手持ちの情報をできるだけ詳しく開示して相談しましょう。
そのうえで、担当者に実際に物件を訪問してもらう「訪問査定」を実施し、査定金額を出してもらいます。
ワンズ・ホーム岡崎でも、岡崎市中心エリアにある不動産の査定をおこなっておりますのでお気軽にご相談ください。
債権者の任意売却への同意を取りつける
査定金額がローン残債を下回るオーバーローンとなることが明らかになったら、金融機関に相談して任意売却への同意を取りつけます。
また売却金額についても、金融機関に提示して、了承を得る必要があります。
不動産会社と媒介契約を結び売却活動をおこなう
金融機関の同意を得たら、不動産会社と媒介契約を結び売却活動を始めます。
なお不動産会社との媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。
任意売却のような特殊なケースでは、一社としか契約できない専任系を選ぶのが原則です。
買主と売買契約を結び代金を受け取り物件を引き渡す
不動産会社に見つけてもらった買主と売買契約を結び、代金を受け取ると同時に物件を引き渡します。
引っ越し代金を融通してもらえるかは金融機関によるので、あらかじめよく相談しておきましょう。
残債を整理する
任意売却したあとは、諸費用を差し引いた残額はすべて金融機関の返済に充てます。
残債については、金融機関と相談して決めた毎月の返済額を地道に返していきましょう。
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まとめ
住宅ローンを滞納して返済できなくなった場合には、任意売却という方法で売却できることがあります。
任意売却は、相場に近い価格で売却できる、周囲に事情を知られずにすむなど、競売にかけられるよりもメリットが多い売却方法です。
任意売却は不動産の売却価格がローン残債を下回る場合に取られる売却方法なので、まずはローン残高と不動産の査定金額を調べる必要があります。
ワンズ・ホーム岡崎でも、岡崎市中心エリアにある不動産の査定をおこなっております。
「ローンを払えなくなって金融機関から競売の連絡がきた」「売却価格がいくらぐらいになるのか知りたい」といった方は、どうぞお気軽にお問い合わせしてください。
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