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相続から不動産売却までの流れとは？相続登記や遺産分割協議のポイントも解説
2024-06-30
- この記事のハイライト
- ●相続は被相続人が残す「遺言書」の有無によって手続きの流れが変わる
- ●遺言書がなかった場合には相続人全員で遺産分割協議をおこない不動産の分割方法も決める
- ●不動産を合理的にトラブルも少なく分配できるのは売却後に現金で分ける「換価分割」
不動産を相続した場合、「もめないよう早期売却して平等に遺産分割したい」「遠方で暮らしているから売却したい」など、売却によって不安が解消されるケースは少なくありません。
今回ご紹介する手続きの流れや、相続登記も遺産分割協議のポイントをおさえておくと、不動産売却はよりスムーズに進められるでしょう。
岡崎市周辺で不動産相続される方の参考になれば幸いです。
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相続から不動産売却までの流れと要点をご紹介
不動産を相続して売却する場合には、通常の不動産売却とは違った手続きの流れとなります。
ここでは相続人の方が気になる相続発生時点から不動産売却、分割までの大まかな流れと手続きの要点をご紹介します。
①死亡届を出す
被相続人の方が亡くなられると、死亡したその日が相続の開始日となります。
相続人の方が最初に取り組む流れが、「死亡届」の提出です。
相続開始から7日以内に、市区町村役場に出すことが、法律によって義務付けられています。
②「遺言書」と「相続人」の確認
次の流れは、被相続人の方が残した「遺言書」があるかどうかの確認です。
遺言書の有無によって、手続きの流れが変わってきます。
「遺言書があった」場合には、その遺言書の内容に従って相続を進めていきます。
「遺言書がなかった」場合には、相続人の権利を有しているのは誰かを確認していく流れとなります。
確認のために必要となるのが、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、また相続人全員の戸籍謄本です。
不動産相続をする場合には、ほかにも必要書類が多くあります。
- 被相続人の住民票の除票
- 不動産の登記事項説明書と固定資産評価証明書
- すべての相続人の印鑑証明書
- 不動産を受け継ぐ相続人の住民票など
必要書類はそろえるのに時間が掛かってしまう場合もありますから、早めにとりかかっておくのが良いでしょう。
③遺産分割協議の準備
「遺言書がなかった」場合の流れでは、相続人が明確になった後、遺産分割協議をすることになります。
そのための準備として「相続財産目録」をつくることも、流れのなかで大切な要点といえます。
また、相続人の方が不動産を含む一切の相続財産を放棄する「相続放棄」や、プラスの財産の限度に応じてマイナスの財産も受け継ぐ「限定承認」を選択する場合には、被相続人の方が亡くなられたことを知って3か月以内に手続きをします。
④遺産分割協議をおこなう
遺産分割協議の流れに入った後、分割方法などを話し合い、遺産分割協議書も作成します。
相続人が作成することもできますが、いきなり専門的な書類を作成するのには骨も折れますから、専門家である司法書士に依頼するのも良いでしょう。
遺産分割協議については、のちほどくわしく解説します。
⑤売却と分割をおこなう
遺産分割協議が成立し、売却をおこなう場合には相続登記もして、売却活動の流れに入ります。
不動産は現金のような分け方が難しいため、まず売却をして現金化し、それによって公平に分けられる「換価分割」で分配するケースが多くみられます。
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相続した不動産を売却するには早めの「相続登記」が大切
相続した不動産を売却するには、「相続登記」を忘れずにおこなうことが重要になってきます。
相続登記の基本的な知識や重要性、不動産売却との関係などを解説します。
相続登記とは
相続登記は、相続した不動産の登記名義を被相続人から相続人の名前に変更することです。
相続登記の申請は、必要書類をそろえて不動産がある場所の法務局で手続きします。
相続登記が完了することで、不動産の所有者は新しく登記された方へと移るわけです。
登記をすることで、不動産の所在や面積、所有者の住所や氏名などが登記簿に記載され、公開されます。
日常的な場面では登記で所有者になっていることを実感することは少ないかもしれませんが、いざ売却をしようとしたときなどに、相続登記しておいたことの効果が発揮されます。
不動産の登記によって誰からみても権利関係が明確になり、安全な不動産取引のために役立つでしょう。
相続登記が不動産売却にもたらす影響
不動産を相続した方にとって、相続登記がもつ意味や影響は大きなものです。
まず、不動産売却をしようと思ったときに名義を変更しておくことが必要で、もしも変更の手続きをしていなければ売却自体おこなうことができません。
登記をしておかなければ、買主などの第三者に向けて自分の所有する不動産だと主張することができないと法律で定められているためです。
また、相続登記をしないまま放置していると、いずれ子や孫など相続人も増えて、話し合いをもつこと自体が難しくなるケースもあります。
すると、いざ不動産売却をしたいと思ったときに、その手前の相続登記がしにくい状況になっている可能性もあるでしょう。
不動産の登記は義務ではありませんが、思ったときにスムーズに不動産売却を進めるためには、早めに相続登記をおこなっておくことが大切です。
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遺産分割協議の進め方と相続不動産を売却する分割方法について解説
相続人を確認し、複数人いた場合におこなうのが遺産分割協議です。
売却する不動産についても、どのように分割するかを決める重要なステップです
遺産分割協議とは
遺産分割協議は、相続人としての権利をもつ方が集まり、誰がどの遺産をどれくらい受け継ぐかを話し合って決める手続きです。
遺産分割協議は相続人が全員でおこなうことが基本で、準備段階から話し合いの場まで次のような流れで進めていきます。
①相続人の確定
遺産分割協議の前に、被相続人の戸籍情報などをもとに、相続人は誰かを確定させます。
後でほかにも相続人がいたという事態になると、遺産分割協議自体もやりなおしになりますから、調査時点でしっかり調べて確定させることが大切です。
②相続財産の確定
どの遺産をどんな割合で相続するかを話し合う遺産分割協議に向けて、被相続人の遺産に何がどれくらいあるかも明らかにしておく必要があります。
不動産をはじめとするプラスの財産だけでなく、借金や未払いの税金や医療費などもマイナスの財産として、遺産分割の対象です。
すべてが洗い出せて確定できたら、財産目録をつくります。
財産目録の作成は義務ではありませんが、遺産を一覧表にしておくことで、その後の手続きも進めやすくなるでしょう。
③遺産分割協議で同意を得る
相続人と相続財産が確定したら、全員で協議をはじめます。
誰がどのように相続するかなどを記した 遺産分割協議書は、全員が1通ずつ保管するようにします。
度々一堂に集まることが難しい場合など、法要の時点である程度話し合っておき、代表者が遺産分割協議書をつくって、全員の署名と押印を集めるという進め方もできるでしょう。
遺産分割協議では全員の同意を得ることが大切です。
遺産に不動産があるなら売却する分割方法がおすすめ
遺産に不動産がある場合には、次の4つの分割方法を選択できます。
- 分筆して分ける「現物分割」
- ひとりが不動産を相続し、そのほかの相続人に金銭を支払う「代償分割」
- 持ち分の権利を分割し、不動産はそのまま分割せずに共有する「共有分割」
- 売却によって現金化して分割する「換価分割」
換価分割はいったん代表者が名義変更して売却し、その後現金で分配します。
相続時に売却をする際にもっともよく採用され、トラブルも少ないとされている方法です。
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まとめ
不動産を相続しても活用する予定がない場合、分割でのトラブルを防ぐには「売却」が有効です。
ワンズ・ホーム岡崎では、岡崎市周辺で相続をされた不動産の売却もお手伝いしております。
遠方からの売却をお考えの場合にも、お気軽にお問い合わせください。
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