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不動産売却の注意点とは？契約の種類や売却方法の違いを解説
2024-06-29
- この記事のハイライト
- ●相続不動産を売却する際は相続争いと契約不適合責任の問題に注意
- ●媒介契約は専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類
- ●不動産売却の方法は買取と仲介の2種類
相続した不動産を活用できず、売却を考えている方は多いのではないでしょうか。
初めて不動産売却をする方は慣れない手続きが多く、戸惑ってしまうことも少なくありません。
今回は相続した不動産売却をするときに押さえておきたい注意点をご紹介します。
岡崎市や愛知県内にお住まいの方で売却をご検討中の方は、相続から売却までの流れや、契約の種類などもまとめているので、ぜひ参考にしてください。
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相続における不動産売却の注意点
ここでは、相続した不動産を売却する際の注意点を解説します。
相続から不動産売却まで適切なステップに沿って進める
最初の注意点は、相続から不動産売却までのステップを理解したうえで進めることです。
具体的には次のようなステップで進めることが多く、各ステップに注意点があります。
ステップ1：遺産分割協議をおこなう
遺言書がなく複数の相続人がいる場合は、どのように遺産を分割するか話し合いで決めます。
遺産分割協議で合意した内容を記録するために遺産分割協議書を作成する際に、相続人全員の署名・捺印が必要である点に注意しましょう。
ステップ2：相続登記の手続きをする
相続登記とは、亡くなった被相続人から遺産を引き継ぐ相続人へ不動産の所有権を移転する手続きです。
必要書類を揃えて法務局に登記申請をおこないます。
注意点は、すぐに不動産売却をしたい場合でも相続登記は必須であるため、売却前にある程度時間がかかることを心づもりしておく必要がある点です。
ステップ3：不動産を売却する
個人の力だけで不動産売却をするのは、大変な手間がかかります。
そのため、まずは不動産会社に相談することをおすすめします。
不動産売却の方法は、主に仲介と買取の2種類です。
仲介を依頼する場合は、不動産会社の担当者が不動産を直接確認して査定をおこない、売却価格を決定して媒介契約を締結します。
販売活動の結果、購入希望者が現れたら内覧や条件交渉をおこない、売買契約締結・決済・引き渡しを経て売却完了です。
買取とは、不動産会社が買主になり不動産を買い取るものです。
仲介と買取については、後ほどくわしく解説します。
ステップ4：売却金を分割する
不動産売却で得たお金を遺産分割協議の内容にしたがって分割します。
注意点は、譲渡所得税などの税金がかかる点です。
意思疎通を図りながら進める
相続人が複数の場合は、何事もこまめに話し合いながら売却を進めることが大切です。
遺産分割協議の際は、相続争いを防ぐために公平で全員が納得できる方法を選びましょう。
不動産売却を進めていくなかで「いつ・誰に・いくらで売るか」など、話し合って決めたほうが良い点は多くあります。
何かひとつでも意見が一致しないと、相続人間の関係に亀裂が生じてしまうことも少なくありません。
当事者だけで話し合うとつい感情的になってしまうこともあるでしょう。
第三者が入ることで話し合いが円滑になることも多いので、弁護士などの専門家に同席してもらう方法も有効です。
契約不適合責任の問題を避けるために入念な調査をおこなう
売主として契約不適合責任に問われないようにすることも、重要な注意点です。
契約不適合責任とは、売主が買主に引き渡した物の種類や、品質、数量などが契約内容に適合していない場合、売主が買主に対して負う責任を指します。
買主が契約不適合責任として請求できるのは、追完請求・代金減額請求・催告解除・無催告解除・損害賠償請求の5つです。
トラブルを避けるための注意点としては、入念に不動産の調査をおこない、契約書に正しく記載する必要がある点が挙げられます。
こちらの記事も読まれています｜相続から不動産売却までの流れとは？相続登記や遺産分割協議のポイントも解説
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不動産売却における媒介契約の注意点
不動産売却では、媒介契約の選び方に注意点があります。
媒介契約は専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約という3種類に分類されます。
3つそれぞれの特徴を見極めて、最適な契約を選びましょう。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、1社の不動産会社のみに仲介してもらう契約で、複数社に依頼することはできません。
売主自身で見つけた相手と売買契約を直接交わすことも禁止されているため、売主にとっては制約が多いと感じる方もいらっしゃるでしょう。
しかし不動産会社には、媒介契約締結後5日以内にレインズに登録することや、週1回以上売主に販売状況報告をすることが定められています。
不動産会社による積極的な販売活動が期待でき、また販売状況を把握しやすいという点がメリットです。
なおレインズとは、不動産会社が全国の物件情報を確認することができるシステムで、国土交通大臣が指定する不動産流通機構が運営・管理しているものです。
ただし、他の媒介契約に比べて他社との競争意識が働きにくいという点は注意が必要です。
専任媒介契約
専任媒介契約は依頼できるのが1社の不動産会社のみという点は、専属専任媒介契約と共通しています。
異なるのは、売主自身で見つけた相手と売買契約を締結できる点です。
レインズへの登録は7日以内、売主への販売状況報告は2週に1回以上と定められています。
売主自身でも売却先を探すという選択肢を残しつつ、不動産会社にも積極的な販売活動をしてもらいやすい点が専任媒介契約のメリットです。
専属専任契約と同様に、競争意識が働きにくいのが難点です。
一般媒介契約
一般媒介契約は複数の不動産会社へ同時に仲介を依頼でき、売主自身で探した相手と売買契約を直接結ぶことも可能です。
不動産会社には、レインズの登録や販売状況報告をする義務はありません。
複数社へ同時に依頼することで、売却先の幅が広がったり各社が競って販売活動に積極的になったりする効果が期待できます。
一方で、不動産会社にとっては他の2種類の媒介契約に比べて安定性が低く販売活動状況の報告義務がないため、売却成立に時間がかかる可能性がある点に注意が必要です。
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不動産売却の方法の注意点
不動産売却は、仲介のほかに買取という方法もあります。
ここからは、仲介と買取の違いを見ていきましょう。
仲介
仲介は、不動産会社に売却のサポートを受けながら売却する方法です。
買主となるのは不動産会社ではなく、一般のお客さまになります。
仲介を依頼するためには不動産会社と媒介契約を結び、売却できたら仲介手数料を支払います。
不動産会社によるサポートを受けられる点や、相場と同等の価格で売却しやすい点がメリットといえるでしょう。
しかし、なかなか購入希望者が現れない場合は、売却完了まで時間がかかってしまう点に注意しなければなりません。
時間に余裕がある方や高値で売却したい方、需要の高い不動産を売却したい方は仲介のほうが向いています。
買取
買取とは、不動産会社に不動産を買い取ってもらう方法です。
売主と不動産会社の間で取引が完結するため、仲介手数料を支払う必要もありません。
さらに買取では、契約不適合責任は免責とすることが一般的であるため、通常の売却に比べて売主の負担が軽減されます。
また、広告や内覧会などもおこなわないため、近隣住民に知られずに売却できます。
このように媒介契約の締結や販売活動が必要ないため、比較的短期間で売却できる点が最大のメリットです。
一方で注意点としては、売却価格が安くなりやすいことが挙げられます。
不動産会社は不動産を買い取った後に、リフォームなどを施して販売します。
そのため、リフォームなどの費用を差し引いた価格になるのです。
築古や立地の問題など売れにくい不動産を手放したい方や急いで売却したい方は、買取のほうが向いているでしょう。
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まとめ
相続における不動産売却の注意点をはじめ、不動産売却に関する媒介契約や売却方法の注意点について解説しました。
相続した不動産を売却するときの注意点は、相続から不動産売却までのステップを理解して、相続争いや契約不適合責任の問題を防ぐことです。
売却方法には仲介と買取の2種類あり、仲介を不動産会社に依頼する際は3種類の媒介契約から、ご自身にあった契約内容のものを選んで締結します。
できるだけ不動産を早く手放したい方は、買取をご検討ください。
有限会社ワンズ・ホーム岡崎は、岡崎市を中心に愛知県内で地域密着で営業しています。
これまでの580件超の不動産売却実績を活かして、最適な方法で売却をお手伝いいたします。
仲介だけでなく買取にも対応しておりますので、ぜひご相談ください。
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