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不動産売却でかかる譲渡所得税とそのほかの税金の種類を解説
2024-06-16
- この記事のハイライト
- ●不動産売却をすると売却益に対して「譲渡所得税」が課税される
- ●自宅を不動産売却して一定の条件を満たすと、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる特例がある
- ●不動産売却時には「印紙税」や「登録免許税」などもかかる
相続したら「不動産売却をしようかな」とお考えの方も多いのではないでしょうか。
不動産売却で損をしないためには、費用についての知識をもっておくことが重要になります。
今回の記事では不動産売却にかかる費用の「税金」にスポットをあて、税金の種類や計算方法、知っておきたい特例まで解説します。
岡崎市で不動産を相続された方や予定のある方は、参考にご覧ください。
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目次
不動産売却でかかる税金の「譲渡所得税」とは？計算方法も解説
相続した遠方の実家でも、不動産売却をして譲渡益が生じると税金が発生する可能性があります。
まずは、どんな場合に税金がかかり、どのくらい課税されるのかを知ることができる計算式について解説します。
不動産売却後にかかる税金
不動産売却をすると「利益」が発生した場合に、「譲渡所得税」が課税されます。
譲渡所得税は、次の3つの税目の合算になります。
- 所得税
- 住民税
- 復興特別所得税
譲渡所得税とはこれらを総称した呼び名です。
③の「復興特別所得税」については令和19年までの時限的な税目で、東日本大震災からの復興のために納める税金です。
譲渡所得と課税譲渡所得
不動産売却によって生じる利益を「譲渡所得」といいます。
売却金額そのもののことではなく、費用などが差し引かれている金額です。
「譲渡所得税」の課税額も、譲渡所得から順を追って計算することで把握することできます。
【手順①】譲渡所得の計算式
まずは、譲渡所得を知るための計算式があります。
収入金額-取得費-譲渡費用＝譲渡所得
収入金額には「不動産売却したときの金額」を、譲渡費用には「売ったときにかかった費用」を当てはめます。
譲渡費用は印紙税や仲介手数料、建物の解体費用などです。
取得費とはその不動産を購入したときの金額と、購入にかかった費用を合わせた金額です。
購入時の費用は印紙税や仲介手数料、建物の解体費用、登記手数料や借入金利子などです。
【手順②】課税譲渡所得の計算式
不動産売却をすると3,000万円特別控除の特例などが利用できます。
譲渡所得税の課税対象となる「課税所得」は、次の計算式で割り出した金額です。
譲渡所得-特別控除＝課税譲渡所得
所得税と住民税
【手順③】譲渡所得税額の計算式
課税譲渡所得が分かったら、「譲渡所得税」の税額も算出できます。
不動産売却によって得た譲渡所得にかかる所得税と住民税については「分離課税方式」が採用されており、会社員の方が得る給与所得とは切り離して、次の計算式で求めます。
課税譲渡所得×税率（所得税・住民税）＝譲渡所得税額
計算式に当てはめる「税率」は、不動産を所有していた期間で変わります。
所有期間5年以下の場合
短期譲渡所得として、税率39.63％（所得税30％+住民税9％+復興特別所得税0.63％）を当てはめます。
所有期間5年超の場合
長期譲渡所得として、税率20.315％（所得税15％+住民税5％+復興特別所得税0.315％）を当てはめます。
所有期間10年超の場合
マイホームの軽減税率が適用され、課税譲渡所得の6,000万円以下の部分には、税率14.21％（所得税10％+住民税4％+復興特別所得税0.21％）を適用します。
6,000万円超の部分は、長期譲渡所得と同じ税率20.315％を掛けて算出します。
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不動産売却で生じる税金の特例を紹介！譲渡損失の繰越控除も紹介
不動産売却すると、税金面でうれしいさまざまな特例が設けられています。
利益である譲渡所得が生じた場合だけでなく、譲渡損失が生じた場合にも利用できる特例がありますので、代表的なものをご紹介します。
譲渡所得が生じたときの特例
不動産売却をして利益が出た場合に利用できる可能性がある特例からご紹介します。
居住用財産の3,000万円特別控除
所有する方が住んでいるマイホームを不動産売却したとき、一定の条件を満たしていると、譲渡所得から最大3,000万円まで差し引くことができる特例です。
短期譲渡、長期譲渡は問わず利用が可能です。
この特例を利用することで、課税譲渡所得から控除額を差し引けるため、結果的に税金をおさえられます。
注意点として、住宅ローン控除の併用はできません。
空き家の3,000万円特別控除
相続した空き家の建物を取り壊すか、耐震リフォームをして不動産売却したときに3,000万円を控除できる特例が「空き家に係る譲渡取得の特別控除」です。
この特例は空き家の有効活用が進むことを目的としており、「相続開始から3年後の12月31日までに不動産売却した空き家」や「譲渡した対価が1億円以下」などいくつかの要件が設けられています。
令和5年12月31日までに不動産売却し、要件をクリアした場合に適用が可能です。
譲渡損失が生じたときの特例
譲渡損失とは売却益がマイナスになった場合のことを指しており、不動産を購入したときの金額よりも、売ったときの価格が値下がりしている場合などで生じます。
譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例
不動産売却で譲渡損失が出た年には、特例の「損益通算」によって税金が軽減できます。
具体的には譲渡損失とそのほかの所得を相殺することで、住民税や所得税の負担が軽くなります。
さらに、譲渡損失が大きくすべて相殺できなかったときには、翌年以降も、所得から繰り越して差し引くことが可能です。
これを「繰越控除」といい最長で3年間利用できます。
不動産売却した年の損益通算と合わせれば、4年間にわたって税金の負担が軽減できます。
譲渡損失の繰越控除の適用には、所有期間が5年以上であることや、 不動産売却した年の前年と前々年にそのほかの特例や繰越控除を利用していないことなどが要件となります。
要件は、買い替えか不動産売却のみかでも変わってくるので確認しましょう。
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不動産売却時にかかる印紙税などの税金の種類を解説
不動産売却にまつわる税金の種類には、売却後の利益にかかる「譲渡所得税」のほかに、売却時にかかるいくつかの税金もあります。
ここでは、売却時に必要になる費用として3つの税金を解説します。
印紙税と登録免許税
印紙税
印紙税は、契約書などの書類にかかる税金の種類です。
不動産売却をする場合には、売買契約書に収入印紙を貼って、消印をすることで納税します。
印紙税の金額は売買契約書にかかれた金額によって納める額が変わってきます。
たとえば軽減税率の適用時で、1,000万円超5,000万円以下であれば印紙税は1万円、5,000万円超1億円以下なら3万円というふうに段階に応じて設定されています。
登録免許税
登録免許税は、不動産売却時の名義変更にかかる税金の種類です。
登記の種類によって税率が変わります。
たとえば登記の種類が所有権移転であれば、軽減税率の適用時で「固定資産税評価額×税率1.5%」という計算式で課税額が算出できます。
消費税
不動産売却時にかかる税金の種類のなかには、消費税も含まれます。
たとえば、不動産売却時の仲介手数料や、司法書士の報酬などに消費税がかかってくることも、覚えておきましょう。
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まとめ
不動産売却時には印紙税などいくつかの種類の税金がかかり、譲渡益が生じると住民税や所得税などの税金もかかります。
一方で、不動産売却には賢く利用したい特例が多く設けられています。
ワンズ・ホーム岡崎では、岡崎市中心に不動産売却をサポートしておりますので、特例のご質問などもお気軽にお問い合わせください。
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