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投資用物件の売却に適したタイミングと不動産売却の流れを解説
2022-04-26
- この記事のハイライト
- ●投資用物件を購入してから5年間は売却しないようにする
- ●投資用物件を売却するのに適したタイミングはおもに3つ
- ●投資用物件の売却の流れは、通常の不動産売却の流れと同じ
投資用物件を売却するときは、居住用物件を売却する場合と比べて、異なる点と重なる点があります。
投資用物件と居住用物件の違いを把握したうえで売却活動をおこなえば、より高額での売却が見込めるでしょう。
今回は、投資用物件を売却するときの注意点やタイミング、売却の流れについて解説します。
愛知県内で投資用物件の売却をお考えの方は、ぜひご参考になさってください。
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不動産売却の知識！投資用物件とは
初めに、居住用物件と投資用物件の違いや投資用物件の種類について解説します。
居住用物件と投資用物件の違いとは
居住用物件とは、物件の所有者が住むための物件のことで、基本的には収益性を求める物件ではありません。
一方で投資用物件とは、収益を得ることを目的として不動産投資で活用する物件全般のことを指します。
投資用物件の種類とは
投資用物件といっても以下のようにさまざまな種類があり、それぞれ特徴が異なります。
マンションやアパート
投資用物件としてもっとも多いのが、マンションやアパートなどの集合住宅で、一棟まるごと所有することもあれば、一室だけ所有して貸し出す方法もあります。
一般的に、オフィスやテナントと比べて家賃収入は低くなりますが、投資初心者でも購入しやすい価格の物件があるため、投資先として人気です。
ただしマンションの場合は、一棟所有での購入か、区分所有での購入かで取得費用や利回りが大きく異なります。
築年数や立地、購入希望者のニーズなどを考慮したうえで、購入する物件を決めると良いでしょう。
一戸建て
一戸建てを購入し、住居として貸し出す方法もあります。
ファミリー向けに貸し出すことが多く「駅から遠くても需要がある」「長期入居が期待できる」という特徴があります。
一方で、入居者が退居した後は、次の入居者が決まるまで収益がないと言うデメリットもあります。
しっかりと収支計画を立てたうえで購入すると良いでしょう。
オフィス・店舗用物件
投資用物件には、上述のような住居用物件だけではなく、オフィスや店舗といった事業用の物件もあります。
オフィス・店舗用物件は、長期的な契約が期待できる一方で、入居や家賃が景気に左右されるという側面があり、不動産投資に慣れている方でないとむずかしい投資先と言えるでしょう。
投資用物件を売却する際の注意点
投資用物件を売却するうえでの注意点を3つ解説します。
不動産売却する際にはこれらの注意点に気を付けて、損をしないように投資用物件の売却をおこないましょう。
購入後5年間は売却しない
不動産の所有期間が5年以内であるか、5年を超えているかによって、不動産売却時の売却益にかかる「譲渡所得税」の税率が異なります。
所有期間が5年以内の不動産を売却した場合の譲渡所得を「短期譲渡所得」と言い、所有期間が5年を越える不動産を売却した場合の譲渡所得を「長期譲渡所得」と言います。
譲渡所得税の税率は、所有期間に応じて以下のように大きな差が生じます。
- 短期譲渡所得：39.63%＝所得税30.63%＋住民税9%
- 長期譲渡所得：20.315%＝所得税15.315%＋住民税5%
このように所有期間により約2倍も税率が異なるため、不動産売却する際には所有期間も考慮して売却するようにしましょう。
物件内覧前にはハウスクリーニングをする
区分マンションや一戸建てで空室の場合、購入希望者は室内を内覧するケースが多いです。
内覧したときの印象で購入するかどうかが決まるので、ハウスクリーニングを事前におこなって、なるべくきれいな状態にしておくと良いでしょう。
ただし大きな改修をすると工事費用を回収することがむずかしくなるので、リフォームやリノベーションは基本的に不要です。
ローン残債があっても売却可能
ローンの残債があっても投資用物件を売却することはできます。
売却価格がローン残債よりも大きければ、ローンを一括返済できるので問題ありません。
売却価格がローン残債に満たない場合は、差額を自己資金で補填しなければならないので注意が必要です。
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不動産売却の知識！投資用物件の売却に適したタイミングとは
投資用物件を売却するタイミングは非常に重要です。
不動産売却に適したタイミングで売却できるかどうかで、儲かる人と損する人に分かれます。
この章では、投資用物件を売却するタイミングについて解説します。
大規模修繕工事の前に売却する
一般的にマンションの大規模修繕は、築10～20年の間におこなわれることが多いです。
マンションでは大規模修繕のために修繕積立金を積み立てていますが、近年の工事費上昇によって積み立てた修繕積立金だけでは足りず、一時徴収金を請求されるケースがあります。
また、大規模修繕工事のタイミングで修繕積立金が値上がりすることもあります。
そうなるとせっかく家賃収入を得ても、出費がかさむことになって手元に残るお金が少なくなるので、大規模修繕工事の前に売却することをおすすめします。
築20年を迎える前に売却する
先述のとおり、投資用物件を売却するタイミングとして築年数も重要なポイントです。
マンションは築20年以内だと評価額が高く、次の購入者はローン借入期間を長く設定できます。
ローンの借入期間が長いと毎月の支払額が少なくなるので、購入者にとって築年数が新しいことは大きなメリットであるため、利回りの低い投資用物件だとしても高く売れる可能性があります。
減価償却が終わる前に売却する
不動産売却のタイミングとして、「減価償却が終わる前」もおすすめです。
「減価償却」とは、資産の購入代金を数年に分けて経費として計上する、経理上の手続きです。
減価償却費を算出するには、資産の使用可能期間として想定されている「法定耐用年数」を知る必要があります。
法定耐用年数は、物件においては木造や鉄骨、鉄筋コンクリート造など、建物構造によって異なります。
法定耐用年数を過ぎると、その資産は価値がないということになり、減価償却費が計上できなくなるので、費用が減る分課税される税金が増えてしまいます。
出費を少しでも減らすために、投資用物件を売却するなら減価償却が終わる前のタイミングが良いでしょう。
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不動産売却の知識！投資用物件を売却する流れとは
ここまで投資用物件について、不動産売却前に知っておくと良い知識として、居住用物件の違いや注意点、売却のタイミングについてご紹介しました。
ここからは、不動産売却の流れを解説します。
基本的には通常の不動産売却の流れと同じですが、投資用物件を売却する流れをイメージして、実際に売却する際にスムーズに手続きをおこなえるようにしましょう。
- 査定依頼
- 媒介契約の締結
- 内覧対応
- 売買契約
- 決済・引渡し
流れに沿って、解説します。
ステップ①査定依頼
まずは売却価格を決めるために、不動産会社に投資用物件の査定依頼をします。
投資用物件から得られる収益や物件の周辺環境、築年数などさまざまな観点から査定をおこない、査定価格を算出します。
査定価格をもとに売却価格を決めて、不動産会社に不動産売却の依頼をしましょう。
情報共有などをスムーズにおこなうために、査定を依頼した不動産会社に売却の仲介も依頼するのが一般的な流れです。
ステップ②媒介契約の締結
不動産売却の仲介を依頼するために、不動産会社と「媒介契約」を締結します。
媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」と3種類あり、ご自身に合った媒介契約を選択する必要があります。
それぞれに特徴が異なるので、よく考えて媒介契約を結びましょう。
ステップ③内覧対応
不動産売却のために宣伝をおこない、購入希望者が現れたら内覧に対応します。
ただし、投資用物件に空室がなければ、通常は内覧はおこないません。
ステップ④売買契約
購入希望者から購入の申し込みがあれば、売主と買主の双方が納得できる条件ですり合わせをおこない、売買契約を締結します。
不動産会社が売買契約書を作成し、売主と買主双方の署名・押印をおこないます。
このタイミングで買主は手付金を支払います。
ステップ⑤決済・引渡し
最後の流れは、残金決済と投資用物件の引渡しです。
決済が済んで投資用物件の鍵を渡し、名義変更の登記をしたら、不動産売却の手続きは完了となります。
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まとめ
今回は、投資用物件を売却する際に知っておきたい、居住用物件の違いや注意点、売却のタイミングと流れについて解説しました。
投資用物件の売却は、通常の不動産売却で知っておくべき内容に加えて、居住用物件との違いも意識する必要があるため、個人でおこなうには困難なこともあるでしょう。
私たち「有限会社ワンズ・ホーム岡崎」は、岡崎市を中心に愛知県内での不動産売却をサポートしております。
投資用物件の売却や不動産売却全般でお悩みのことがあれば、弊社までお気軽にご相談ください。
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