- 岡崎市の不動産売却｜有限会社 ワンズ・ホーム岡崎
- 有限会社 ワンズ・ホーム岡崎の記事一覧
- 投資用マンションを売却するときのポイントをご紹介
投資用マンションを売却するときのポイントをご紹介
2022-06-28
- この記事のハイライト
- ●賃貸中の投資用マンションはオーナーチェンジ物件として売却可能
- ●賃貸人変更通知書とはマンションの所有権が移転したことを賃借人に知らせる書面
- ●賃貸中の投資用マンションを売却する際は売るタイミングや用意する資料に注意点がある
投資用マンションを所有している方のなかには、「賃貸中のマンションを売却する方法はあるのか」と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
賃貸中の投資用マンションを売ることは可能ですが、通常の売却とは異なる部分も多いため注意点を押さえることが不可欠です。
そこで本記事では、投資用のマンションを売るときに必要となる賃貸人変更通知書や売却時の注意点について解説します。
岡崎市を中心とした愛知県内で投資用マンションの売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。
＼お気軽にご相談ください！／
賃貸中の投資用マンションは売却可能？
所有する投資用マンションが賃貸中であっても、売却はできるのでしょうか？
結論からいうと、賃貸中の投資用マンションを売却することは可能です。
売却方法としては、「オーナーチェンジ物件」として売る方法があります。
ここからは、オーナーチェンジ物件として売る方法について詳しく解説します。
オーナーチェンジ物件とは
賃貸中の状態で売却し、新しい賃貸人に引き継がれる物件のことを「オーナーチェンジ物件」といいます。
賃借人は今までと変わらず、賃貸人のみが変わるというスキームです。
賃借人は売却に際して、マンションを退去する必要がありません。
賃貸借契約についても、そのまま有効な契約として引き継がれます。
オーナーチェンジ物件は入居者募集や入居者審査などの手間を省けることがメリットです。
賃借人を退去させることはできない
投資用マンションを売る場合、安めの家賃で賃貸中の物件は空室の物件と比べて売却価格が安くなるケースがあります。
しかし賃貸人が「高く売却したいから」という理由だけで、賃借人に退去を求めることはできません。
賃貸人から解約を求める場合は、正当な事由が必要です。
賃貸借契約が普通借家契約か定期借家契約かによっても、違いがあります。
普通借家契約の場合は、一度契約すると正当な事由がない限り賃貸人から解約や更新の拒絶をすることはできません。
契約満了を迎えて更新手続きをおこなわなくても、強制的に契約更新される仕組みです。
一方、定期借家契約の場合は契約期間満了を迎えると自動的に契約は終了します。
ただし契約期間満了が到来する1年前から6か月前までに、契約が終了する旨の通知が必要です。
普通借家契約・定期借家契約いずれにしても、ただちに退去してもらうことは難しいでしょう。
サブリース物件でも投資用マンションの売却は可能？
サブリース契約は管理会社がマンションを借り上げて管理会社から賃借人に転貸するスキームで、空室リスクを軽減できます。
サブリース契約を結んでいる投資用マンションも、オーナーチェンジ物件として売却すること自体は可能です。
ただしサブリース契約を結んでいると、なかなか売れない恐れがあります。
投資家は、サブリース賃料の少なさや家賃減額を請求されるリスクを懸念するためです。
売りやすくするためには、売却前にサブリース会社と解約交渉をおこなうことをおすすめします。
ただしサブリース物件においても解約には正当な事由が必要となるため、賃貸人都合で解約する場合は違約金が発生するのが一般的です。
この記事も読まれています｜相続から不動産売却までの流れとは？相続登記や遺産分割協議のポイントも解説
＼お気軽にご相談ください！／
投資用マンションを売却する際に必要な賃貸人変更通知書とは
賃貸中の投資用マンションを売却するときには、賃借人に対して「賃貸人変更通知書」を発行したほうがスムーズです。
ここからは賃貸人変更通知書について解説します。
賃貸人変更通知書とは
賃貸人変更通知書とは、賃借人に対して「賃貸人が変わりました」という内容を通知する書面のことです。
書面に記載するのは、主に以下のような項目になっています。
- 賃貸人が変わった旨の報告
- 敷金返還義務を新しい賃貸人に承継する旨の報告
- 賃貸借契約に変更はない旨の報告
- 新しい賃貸人の名前
- 新しい家賃入金口座
- 管理会社が変わる場合は名前と連絡先
賃貸人変更通知書の必要性
賃貸人変更通知書は、法的に発行が必要な書類ではありません。
民法第605条の2第1項では、賃貸人が不動産を第三者に譲渡したとき、賃貸人の地位は第三者に移転することが定められています。
したがって賃貸人変更通知書を発行しなかったからといって、違法にはなりません。
ただし法的には問題なくても、実務的な問題が発生する可能性があります。
家賃入金口座や新しい管理会社の連絡先を賃借人に知らせなければ、誤振込や連絡の行き違いなどさまざまなトラブルが発生してしまうでしょう。
スムーズに引き継ぐためには、賃貸人変更通知書を発行する必要があります。
賃貸人変更通知書発行までの流れ
賃貸人変更通知書を発行するまでの流れは、以下のとおりです。
- 投資用マンションの査定依頼
- 不動産会社と媒介契約締結
- 販売活動・契約条件交渉
- 売買契約締結
- 決済・引き渡し
- 賃貸人変更通知書の発行
賃貸人変更通知書は、売買契約締結と決済・引き渡しが完了してから発行します。
管理会社が作成することが多く、差出人は旧賃貸人と新しい賃貸人の連名にするのが一般的です。
この記事も読まれています｜相続から不動産売却までの流れとは？相続登記や遺産分割協議のポイントも解説
＼お気軽にご相談ください！／
投資用マンションを売却するときの注意点とは
投資用マンションを売却するときは、通常の不動産売却とは異なる注意点があります。
ここからは、投資用マンションを売却するときの注意点について解説します。
賃貸中と空室では売るタイミングの考え方が異なる
最初の注意点は、賃貸中か空室かによって売るタイミングの考え方が異なる点です。
賃貸中の投資用マンションは、現在の家賃設定によって売却価格が左右されます。
家賃が高いと売却価格も上がるため、相場より高めの家賃設定で賃貸できている場合は売り時です。
賃借人が入れ替わると家賃が下がる可能性もあるので、今の賃借人が退去する前に売ることをおすすめします。
一方、相場より家賃が安い場合は、今売っても安い価格でしか売れないでしょう。
更新時や入退去時まで待って、家賃を値上げできた後に売却するのがベストです。
空室のマンションの場合は、現在の家賃にとらわれず比較的自由に売却価格を決められます。
ただし築古物件や立地に問題がある物件は、そのままの状態では売れないおそれがあります。
広告料やリフォーム費用をかけるなど、高く売るための工夫が必要になるのが注意点です。
売却後の家賃は新しい賃貸人に引き継ぐ
売却後の家賃は新しい賃貸人に引き継がなければならないという注意点もあります。
物件の所有権移転登記をおこなった日から、家賃は新しい賃貸人に帰属します。
日割り計算をして、しっかりと精算をおこないましょう。
買い手が得られる情報が少ない
賃貸中の投資用マンションは、買い手が得られる情報が少ないという注意点もあります。
基本的には、賃借人が入居している間は内覧することができません。
劣化や不具合があっても見逃してしまうリスクがあることから、購入を躊躇する買い手も多いでしょう。
対策としては、リフォーム履歴や写真、パンフレットなど買い手が物件をイメージしやすくなる資料を準備しておくと良いです。
この記事も読まれています｜相続から不動産売却までの流れとは？相続登記や遺産分割協議のポイントも解説
まとめ
賃貸中の投資用マンションを売却することは可能ですが、高く売るためにはタイミングや買い手の案内方法を戦略的に考える必要があります。
また賃貸中のマンションを売却した場合は、オーナーが変わった旨や新しい家賃入金口座を賃借人に知らせるための「賃貸人変更通知書」を発行するようにしましょう。
法的な拘束力はないものの、スムーズな引き継ぎや売却後のトラブルを防ぐためには必要性の高い書類です。
私たち有限会社ワンズ・ホーム岡崎は、岡崎市を中心に愛知県内で不動産仲介をおこなっております。
賃貸中の投資用マンション売却も多数実績がございますので、ぜひお気軽にご相談ください。
岡崎市のこと
-
地価公示の動向と人口動態からみる岡崎市での土地売却のタイミングについて
土地売却のタイミングを決めるのはなかなか難しいものです。 今回はそんな土地売却のタイミングを決める際に大切な地価公示の動向と人口動態から、岡崎市における土地売却のタイミングについて解説していきます。 岡崎市を中心に愛...
2022-03-29
-
愛知県岡崎市が取り組む空き家対策とは？
近年、空き家が増加していることが問題となっています。 所有している空き家をどう管理したら良いかわからないとお悩みの方もいらっしゃることでしょう。 今回は、愛知県岡崎市で空き家を所有している方へ向けて、岡崎市の空き家対...
2022-03-08
不動産のこと
-
路線価とは？
不動産売却をおこなう際、気になるのが評価額や査定額です。「この土地や建物にはどの程度の価値があるのだろう？」と思う方も多いでしょう。不動産の価値は、築年数や仕様など建物自体の評価はもちろん、立地や路線価にも左右されます。...
2024-07-13
-
相続から不動産売却までの流れとは？相続登記や遺産分割協議のポイントも解説
この記事のハイライト ●相続は被相続人が残す「遺言書」の有無によって手続きの流れが変わる●遺言書がなかった場合には相続人全員で遺産分割協議をおこない不動産の分割方法も決める●不動産を合理的にトラブルも少...
2024-06-30
-
不動産売却の注意点とは？契約の種類や売却方法の違いを解説
この記事のハイライト ●相続不動産を売却する際は相続争いと契約不適合責任の問題に注意●媒介契約は専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類●不動産売却の方法は買取と仲介の2種類 相続した不動産...
2024-06-29
-
不動産売却でかかる譲渡所得税とそのほかの税金の種類を解説
この記事のハイライト ●不動産売却をすると売却益に対して「譲渡所得税」が課税される●自宅を不動産売却して一定の条件を満たすと、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる特例がある●不動産売却時には「印...
2024-06-16
ご相談事例
