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一戸建ては売る？貸す？どっちがおすすめかをメリットなどから解説
2024-08-31
- この記事のハイライト
- ●一戸建てに住む予定がなければ売る、住む予定があったり賃貸需要があれば貸すのがおすすめ
- ●売るメリットと貸すメリットは大きく異なる
- ●正確に収支を比較をしたい場合は不動産会社に相談しよう
転勤で引っ越すときや遠方の実家を相続するときに、一戸建てをどのように活用するかでお悩みになる方は多くいます。
今回は、一戸建ての活用方法に迷われている方に向けて、売ることと貸すこと、どっちがおすすめなのかを解説します。
メリット・デメリットや収支シミュレーションもまとめているので、愛知県内で一戸建ての活用についてお悩みの方は、ぜひ参考にしてください。
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一戸建ては売るべき？貸すべき？どっちが良いのか
ここでは、売るのがおすすめのケースと貸すのがおすすめのケースを、それぞれご紹介します。
こんな場合は売るべき
まとまったお金を確保したい
一戸建てを売ると、多額のお金が手に入ります。
そのため、ローンの一括返済などで短期間で多額の現金が必要な場合は、売却がおすすめです。
また、不動産は築年数が浅いほど高い価格で売れる傾向があるので、売却する決断は早いほうが良いと言えます。
維持管理の負担を減らしたい
ご自身が住んでいない一戸建てを維持管理するのは、管理を委託する場合でも費用などが負担になる方は多いでしょう。
一戸建てを売って手放せば、維持管理の手間や管理費の負担から開放されるでしょう。
こんな場合は貸すべき
愛着がある家を残したい
一度手放すと再び住むことは難しいため、売却すると後悔してしまう恐れがあります。
たとえば、ご自身が住まない一戸建てが地方にあり、老後にその一戸建てに住みたいと考えている場合、住まない期間は貸し出すことを検討してみましょう。
住まない期間でも一戸建てを活用して家賃収入を稼ぎ、老後の生活資金にすることができます。
長期安定的な収入を得たい
人気の高いエリアにある一戸建てを賃貸する場合は、家賃の設定をある程度高くできる可能性があり、入居者が見つかりやすいため、長期安定的な家賃収入が確保できるでしょう。
ただし、賃貸需要が低いエリアでは赤字経営になる恐れがあるため、その場合は売却に切り替えることも手段の一つです。
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一戸建てを売る場合と貸す場合のメリット・デメリット
売却と賃貸は、どっちも良し悪しがあります。
ご自身の考えに合った方法や、許容できる方法を選択することが大切です。
売るメリット①多額の現金を得られる
一戸建ては、売れれば多額の現金を手にすることができます。
急な病気などでまとまったお金が必要な場合に、一戸建てを売却することで比較的短期間で現金を得ることができ、必要な支払いにあてることができるでしょう。
売るメリット②管理する負担がなくなる
不動産を所有しているだけで固定資産税や管理委託費などの維持費がかかります。
また、空き家を適切に管理せずに第三者に被害を与えた場合、管理責任を追及される恐れがあります。
一戸建てを売ってしまうことで、こうした負担がなくなるのは売主にとって大きなメリットでしょう。
売るデメリット①将来的にご自身が住むことができない
売却すると一戸建ての所有権は、新しい買主に移転します。
将来的にご自身や家族などが住む可能性があるなら、売却するかどうかは慎重に検討すべきでしょう。
売るデメリット②抵当権の抹消手続きが必要になる
抵当権とは、住宅ローンを借りる場合に購入する不動産に金融機関が設定する権利のことです。
万が一住宅ローンの返済が滞ったときに、金融機関が不動産を差し押さえ、競売にかけて弁済を受ける仕組みになっています。
売却予定の一戸建てに抵当権が設定されている場合は、残ってるローンを返済して抵当権を抹消しなければなりません。
貸すメリット①家賃収入が入る
一戸建てを貸し出せば、家賃収入を得ることができるので、家計の支えになるでしょう。
将来、年金が少なくなったり仕事を失ったりという万が一の事態にも備えることができます。
貸すメリット②将来的にご自身が住むことができる
一戸建ての所有権を有し続けているので、ご自身が決めたタイミングで、賃貸をやめてご自身で住むことができます。
ご自身で住む予定がある場合は、契約期間満了にともない借主が退去する「定期借家契約」を選びましょう。
貸すデメリット①管理の負担がかかる
一戸建てを貸す場合は、所有者としての修繕義務を負い続けることになります。
また、固定資産税や保険料などの維持費、入退去の際は仲介手数料やハウスクリーニングなどの費用がかかります。
貸すデメリット②空き家になるリスクがある
一戸建てを貸し出しても、入居者が決まらなければ空き家の状態になります。
空き家であっても前述のとおり維持管理は必要であるため、入居者がいないあいだはコストだけがかかるという「空き家リスク」がある点はデメリットです。
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一戸建てを売る場合と貸す場合の収支シミュレーション
一戸建てを売るか貸すかを検討する際に、収支をシミュレーションして比較することも参考になります。
最後に、売る場合と貸す場合のそれぞれの収支を計算し、比較してみます。
売る場合の収支
購入価格が5,000万円だった一戸建てを、6,000万円で売却したとしましょう。
この場合にかかる費用を、代表的な費用である「仲介手数料」と「譲渡所得税」に絞って、一戸建てを売った場合の収支を計算してみます。
仲介手数料
不動産売却の仲介を依頼した不動産会社に支払う成功報酬です。
仲介手数料の上限額は売却価格400万円以上の場合、次のように計算します。
- 計算式（速算式）：（売却価格×3%＋6万）＋消費税
- （6,000万円×3%＋6万円）×110％＝204.6万円
譲渡所得税
譲渡所得（売却益）が発生した場合に発生する税金です。
譲渡所得税は、不動産の所有期間に応じて税率が異なるため、算出する際は所有期間を確認する必要があります。
また今回のケースでは譲渡所得が発生しており、「3,000万円特別控除」を利用することで節税をすることができます。
3,000万円特別控除とは、居住用財産を売ったときに適用され、譲渡所得から3,000万円まで控除される制度です。
そのほか取得費や譲渡費用に該当する、登記費用や測量費用などがかかる可能性もありますが、ケースによって異なるので今回は省略します。
譲渡所得税の計算方法は以下のとおりです。
- 計算式：譲渡所得税＝｛売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除｝×税率
- ｛6,000万円－（5,000万円＋譲渡費用）－3,000万円特別控除｝×税率＝0円
今回のケースでは譲渡所得が3,000万円以下になるので、3,000万円特別控除を利用することで、譲渡所得税額が0円となります。
これらの費用を売却価格から差し引くと、収支は次のとおりとなります。
- 一戸建てを売る場合の収支：
- 6,000万円－（204.6万円＋0円）＝5,795.4万円
貸す場合の収支
一戸建てを貸す場合は、家賃や敷金などの収入がある一方で、出費がかさむ要素が多くあります。
家賃を月額16万円とする場合、年間の家賃収入は192万円です。
支出としては、次のような費用がかかることを想定します。
※あくまで例として記載しております。
- 年間想定費用…合計38万円
- 修繕費…年間5万円
- 固定資産税・都市計画税…年間20万円
- 保険料…年間3万円
- 不動産会社への維持管理業務の委託料…年間10万円
年間家賃収入から年間想定費用を差引くと、年間収支は次のようになります。
- 一戸建てを貸す場合の年間収支：
- 192万円－38万円＝154万円
こうして比較してみると、一戸建てを売る場合は大きな金額を一度に手にすることができることがわかります。
一方で一戸建てを貸す場合は、一度に得る金額は売却に比べると大きくないものの、安定した収入源が確保できることがわかりますね。
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まとめ
一戸建てを売る場合と貸す場合を比較しました。
両者ともにメリット・デメリットを理解したうえで、どっちが望ましいのかを検討してみると良いでしょう。
基本的に今後住む予定がない場合は売るほうがおすすめですが、将来的に居住する予定がある場合などは貸すことをおすすめします。
また売る場合と貸す場合で、収支を比較するとより検討しやすくなります。
しかし、費用項目が多く金額の見立ても難しいため、不動産会社に相談して算出するほうが正確に把握し比較することができるので安心です。
有限会社ワンズ・ホーム岡崎は、岡崎市を中心に愛知県内で不動産売却の仲介をおこなっています。
一戸建てを所有している方や相続した方は、お気軽にご相談ください。
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