- 岡崎市の不動産売却｜有限会社 ワンズ・ホーム岡崎
- 有限会社 ワンズ・ホーム岡崎の記事一覧
- 賃貸経営において資産管理法人を設立するメリットとは？デメリットも解説
賃貸経営において資産管理法人を設立するメリットとは？デメリットも解説
2022-08-16
- この記事のハイライト
- ●資産管理法人を設立するメリットは様々な節税効果があること
- ●資産管理法人の方が個人よりも経費計上の範囲が広くなる
- ●法人は長期譲渡所得の優遇措置を受けることができないというデメリットもある
ワンルームマンション投資やアパート経営などの賃貸経営をしている不動産投資を個人で投資するよりも資産管理法人を設立した方がメリットがあると言われています。
実際に税金的なメリットもあり、富裕層が資産管理法人を設立しています。
そこで、岡崎市を中心に愛知県内にお住まいの方に向けて、資産管理法人がどういう会社で、どのようなメリットやデメリットがあるかについて解説します。
＼お気軽にご相談ください！／
賃貸経営をするうえでの資産管理法人とは何か
まず実際にどういうケースの場合、資産管理法人を設立したほうがいいのかということをお話します。
資産管理法人を設立するべき方というのは、個人的に大きな資産を所有しているか、これから資産を保有して大きな収益を期待できる方です。
通常所得というのは、収入から経費を差し引いた金額を言うのですが、個人の場合、所得が増えれば増えるほど所得税率が上がります。
実際に日本の所得税率は、５%から45%で、これは日本の所得税は累進課税制度を採用しているので、所得が増えれば増えるほど税金を払う必要があります。
ところが、法人税は、所得金額が800万円の場合は税率が22%で、800万円を超えた場合には30%ということになります。
そのため年間所得が1000万円の法人でも100億円の法人でも税率は同じということになります。
しかも法人の場合は経費が基本的に認められていますし、法人で賃貸経営をしている不動産を購入した場合、条件によって消費税が還付されます。
その点から見ても税金対策として資産管理法人は有効です。
次にこれから相続税対策をする人にとっても資産管理法人は有効な手段です。
通常、相続税の納付を義務付けられているのは、被相続人から財産を相続した方です。
しかし、資産管理法人を設立後、親族を役員にして利益の一部を役員報酬として支払うことで生前贈与のように資産を移転することができます。
しかも役員報酬は経費計上できるので、利益を分割して受け渡しをすることで、将来の相続税納付をするべき方たちの相続税の負担を減らすことが可能になります。
このように資産管理法人は、資産家の税務対策として大変有効な手段ということもあり、富裕層が出資者や株主となり設立している傾向があります。
この記事も読まれています｜一戸建ては売る？貸す？どっちがおすすめかをメリットなどから解説
＼お気軽にご相談ください！／
賃貸経営の資産管理法人を設立するメリット
では、実際に資産管理法人を設立した場合に、どのようなメリットがあるのかということを解説します。
まず、前項で軽く触れましたが、資産管理法人を設立すると、所得税の減税など税務的に様々なメリットがあります。
日本の所得税制度は累進課税になりますので、所得税と住民税は所得が増えれば増えるほど税率が上がります。
そのため所得税と住民税を総合すると最高税率は55%になります。
一方法人税の場合は、資本金1億円以下の法人は、個人の所得税に該当する法人税及び事業税に住民税を総合すると、税率は所得金額が800万円を超える部分に対して一律33%です。
例えば課税所得が5,000万円の場合、単純計算をしてみると
個人所得の場合（55%）
5,000万円×55%=2,750万円
法人所得の場合（33%）
5,000万円×55%=1,650万円
資産管理法人にした場合、個人所得と比べると、これほど節税効果があるということがわかります。
以上の点に加えて、家族を資産管理法人の社員として業務を手伝ってもらった場合は、給与を支払うことができます。
そのため会社の収入をすべて自分の給与とするのではなく、家族への給与を支払うことで収入を分散することができ、その結果減税することができます。
自分の所得が上がれば、税率も上がっていきますが、家族に給与を支払うことで所得が分散できるので、低い税率が適用されます。
さらに家族一人当たりへの給与を年間103万円に押さえれば、所得税は課税されません。
それに加えて、法人における従業員の給与は経費計上することができるので、法人において課税所得額を減らすことができます。
また、資産管理法人の従業員である家族に給与を支払うということは、相続税対策になります。
つまり、生前贈与する場合に年間110万円以上贈与すると、最高税率55%の贈与税の対象となります。
ところが、法人から給与を支払う場合に、所得税は贈与税よりも税率が低いですし、103万円に押さえれば非課税になります。
このように合法的に資産の移転をすることが可能になります。
さらに法人の場合、個人と比べて経費計上の範囲が広い点もメリットと言えます。
具体的には次の項目です。
- 社員への給与
- 退職金
- 生命保険
- 持ち家の住宅ローンの利息部分
- 持ち家の減価償却費
- 自宅の家賃
などです。
さらには資産管理法人で旅費規定を作成すれば、自分を含めた従業員の日当を支給することができますし、その日当も経費計上が可能です。
この記事も読まれています｜一戸建ては売る？貸す？どっちがおすすめかをメリットなどから解説
＼お気軽にご相談ください！／
賃貸経営の資産管理法人を設立するデメリット
以上のように資産管理法人を設立した場合に、税務的なメリットが多いということがわかりました。
一方で資産管理法人のデメリットもあります。
資産管理法人を設立した場合には、設立時だけでなく、維持する場合に様々なコストがかかります。
それに加えて税務的に優遇される資産管理法人であっても、利用できない税務の優遇措置もあります。
まず、法人を設立する場合には、コストがもちろんかかりますし、設立事務は雑多なこともあり、色々と負担があります。
コスト的には次のとおりです。
- 法人登記の登録免許税
- 定款の認証手数料
- 定款の謄本手数料
- 定款に使用する収入印紙
- 司法書士への報酬
これに加えて資本金を払い込むことになりますので、初期費用がかかります。
目安としては合同会社の場合は15万円、株式会社の場合は30万円ほどコストが掛かるということを事前に知っておきましょう。
以上の点につき、司法書士などへの打ち合わせなどもありますので、目に見えないコストもかかります。
次に法人を続けていく場合には、維持する必要があり、そのコストがかかります。
まず、メリットのところでもご案内しましたが、資産管理法人は税務面で優遇されますが、それを受けるには専門家のサポートが必要です。
そのため、税理士に顧問になってもらう必要がありますので、顧問費を支払う必要があります。
また、法人の場合所得が赤字の場合でも最低年間7万円の住民税を納付する必要があります。
どうしてかというと、法人住民税の均等割額は法人の資本金額と規模によって決まるからです。
それに加えて法人化にすると、従業員は社会保険に加入する必要がありますし、健康保険や厚生年金保険を会社が負担することになります。
また、資産管理法人の保有するお金は資産管理法人のお金になりますので、オーナーが勝手に使うことはできません。
それは実質的に資産管理法人=本人であっても、法律的に別々に独立した存在だからです。
そのため、法人の資金を個人に移動する場合には、役員報酬あるいは配当として支払われるようにしなければなりません。
この場合、別途所得税及び住民税が課税されることになります。
あとは法人が賃貸経営をしている不動産を売却する際に、長期譲渡所得の優遇措置が適用されません。
個人が賃貸経営をしている不動産を売却した場合に、5年保有の有無で長期譲渡所得と短期譲渡所得で税率が変わりました。
この場合の税率は長期は39.63%、短期は20.315%になります。
ところが法人の場合はこの優遇措置が適応されず、長期短期を問わず39.63%になります。
この記事も読まれています｜一戸建ては売る？貸す？どっちがおすすめかをメリットなどから解説
まとめ
資産管理法人についてご案内してきましたが、今後資産が増えていく予定がある方の場合は検討してもいいと思います。
ただし、税務問題が絡んでくることもあり、ある程度専門性が高くなりますので、専門家にサポートしてもらうほうが安心でしょう。
弊社では、岡崎市を中心に愛知県内で賃貸経営をしている不動産の運用のお手伝いをしてまいりましたので、賃貸管理・賃貸経営を始めようとしている方は、ぜひご相談ください。
岡崎市のこと
-
地価公示の動向と人口動態からみる岡崎市での土地売却のタイミングについて
土地売却のタイミングを決めるのはなかなか難しいものです。 今回はそんな土地売却のタイミングを決める際に大切な地価公示の動向と人口動態から、岡崎市における土地売却のタイミングについて解説していきます。 岡崎市を中心に愛...
2022-03-29
-
愛知県岡崎市が取り組む空き家対策とは？
近年、空き家が増加していることが問題となっています。 所有している空き家をどう管理したら良いかわからないとお悩みの方もいらっしゃることでしょう。 今回は、愛知県岡崎市で空き家を所有している方へ向けて、岡崎市の空き家対...
2022-03-08
不動産のこと
-
路線価とは？
不動産売却をおこなう際、気になるのが評価額や査定額です。「この土地や建物にはどの程度の価値があるのだろう？」と思う方も多いでしょう。不動産の価値は、築年数や仕様など建物自体の評価はもちろん、立地や路線価にも左右されます。...
2024-07-13
-
相続から不動産売却までの流れとは？相続登記や遺産分割協議のポイントも解説
この記事のハイライト ●相続は被相続人が残す「遺言書」の有無によって手続きの流れが変わる●遺言書がなかった場合には相続人全員で遺産分割協議をおこない不動産の分割方法も決める●不動産を合理的にトラブルも少...
2024-06-30
-
不動産売却の注意点とは？契約の種類や売却方法の違いを解説
この記事のハイライト ●相続不動産を売却する際は相続争いと契約不適合責任の問題に注意●媒介契約は専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類●不動産売却の方法は買取と仲介の2種類 相続した不動産...
2024-06-29
-
不動産売却でかかる譲渡所得税とそのほかの税金の種類を解説
この記事のハイライト ●不動産売却をすると売却益に対して「譲渡所得税」が課税される●自宅を不動産売却して一定の条件を満たすと、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる特例がある●不動産売却時には「印...
2024-06-16
ご相談事例
