不動産売却でローン残債がある場合の抵当権について解説！

2024-03-23

不動産売却の際に住宅ローンが残っている場合は注意が必要です。
通常の売却と比べて複雑になるため、ローンの状況を把握するようにしてください。
今回はローン残債がある場合の抵当権や、売却方法について解説します。

不動産売却でローン残債がある場合に知っておきたい抵当権とは？

抵当権とは、住宅ローンを利用する際に不動産を担保にする権利のことです。
民法で定められており、約定担保物権ともいいます。
住宅ローンを利用中の不動産に担保がある理由は、債務者からの返済がない場合に備えるためです。
万が一、住宅ローンの返済ができなくなったら金融機関は担保となっている不動産を売って債権を回収します。
つまり、担保がある不動産は、そのままだと売ることはできません。
もし、抵当権が抹消されていない不動産が売りに出されていたとしても、買主にとってリスクがあるため購入しようと考える方はいないでしょう。
住宅ローン残債があれば抵当権も残っているため注意が必要です。
抵当権は、ローン完済で抹消でき、ローンを完済したあとは、法務局へ行き抵当権抹消手続きをしなければなりません。

ローン残債がある不動産を売却する方法

住宅ローン残債がある不動産でも、売却する方法はあります。
まずは、ローンがどのような状況なのか調べましょう。
ローンの残債が売る際の見込み価格より少なければアンダーローン、売ってもローンが残る状態をオーバーローンといいます。
不動産を売ってローン残債を完済できるのか、不動産査定を依頼しましょう。
アンダーローンであれば、販売活動をおこない、買主があらわれたら売買契約を結びます。
代金を受け取ったら、住宅ローン残債を完済しましょう。
最後に抵当権の抹消手続きをおこない、売買契約は完了します。
また、ローン残債を完済したうえでそのまま住み続けたいのであれば、リースバックと呼ばれる方法も利用可能です。
買主と賃貸借契約を結んで売却した不動産に住む方法で、事前に交渉しておけば安心です。
不動産を売る価格よりもローン残債が多いオーバーローンの場合は、預貯金で完済するか、住み替えローンを利用する、または任意売却の方法がおすすめです。
任意売却はローンを完済できないことを金融機関に相談のうえ抵当権を抹消してもらい、おこないます。
どうしても完済が難しく、売却しなければならない場合は早めに相談しましょう。
また、任意売却は競売よりも高く売りやすく、売却後は買主と交渉次第で賃貸借契約を結ぶことも可能です。

ローン残債がある不動産を売却する方法

まとめ

物件を売ろうと思っても、ローン残債があるなら対処法を考えましょう。
そのままだと抵当権があるため売却することはできません。
ローン残債があっても売却するやり方は多数あるため、きちんと理解したうえで検討しましょう。
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