2022-07-26
投資物件を所有している方なら、不動産投資でとても大事な要素の利回りの意味は正確に理解しておきましょう。
ここでは利回りの種類や平均相場を解説しつつ、計算方法のシミュレーションを含めて分かりやすく解説します。
岡崎市を中心に愛知県内で不動産投資を始めようとしている方や、すでに所有している方は、ぜひご参考にしてください。
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利回りにはいくつか種類がありますので、まずは、共通した利回りの計算方法として、以下の計算式をご紹介します。
利回り(%)=年間賃料収入÷不動産購入価格×100
この計算式を踏まえた上で、「表面利回り」「実質利回り」「想定利回り」について解説したいと思います。
年間賃料収入と不動産購入価格をそのまま計算したものが表面利回りで、各種税金や建物のメンテナンス費などは計算に入れません。
購入したときの諸経費も含めないために、とても簡単に計算できるのが表面利回りです。
不動産投資物件の広告では表面利回りが満室を想定して計算されていることも多いので、注意が必要です。
表面利回りが比較検討している物件に比べて高額なとき、裏を返すと不動産売却価格が安いという可能性もあります。
不動産売却価格が安いということは、安いなりの理由があるということでしょう。
建物状態や賃貸需要などの条件が良くない可能性もあるので、高利回りだからといって安心ではありません。
表面利回りに対して実質利回りは、年間賃料収入という粗利から、賃貸経営の必要経費を差し引いた純利益の年間収入を元に、不動産購入価格で割って計算します。
不動産購入価格には売買代金以外に仲介手数料や登記費用などの諸経費も算入して計算します。
賃貸経営で実際に手元に残った金額を不動産購入にかかった総額で割って計算するので、投資額に対して年間何%の利益を出していることが正確に算出できます。
代表的な賃貸経営における必要経費とは以下の内容です。
不動産投資をするときには実質利回りを把握した上で、不動産運用にかかる諸経費をしっかりシミュレーションしておく必要があります。
自分だけで判断するのではなく、専門家の意見も踏まえて不動産投資に臨みましょう。
想定利回りは表面利回り、実質利回りとは意味合いが異なり、不動産投資物件を検討するときの考えかたです。
基本的な計算方法は実質利回りと変わらず、年間賃料収入は表面利回りと同じく満室想定で計算しますが、経費や空室率を想定して計算するところが大きな違いです。
賃貸経営における必要経費が年間いくらかかり、空室はどのくらい発生して満室想定時の年間収入から差し引くのか。
このあたりを想定することで、不動産投資判断を間違いないものにしていくことにつながるので、不動産投資を検討する方にとっては必要な計算方法でしょう。
空室想定はより専門的な分野のため、物件があるエリアの不動産会社や、不動産投資物件に慣れている不動産会社でないと想定は難しいでしょう。
不動産投資を成功させる要因のひとつに、頼りになる不動産会社をパートナーとして、正確なアドバイスをもらえる信頼関係を構築することが大切です。
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結論から言うと利回りの平均相場がいくらか、などの考えかたはありません。
エリアで、物件状況で、築年数で、その他あらゆる要素で利回りは簡単に変動するために、利回りを平均相場で考えることは難しいでしょう。
平均相場で考えるのならば、家賃の平均相場を検討すると良いでしょう。
ワンルームやファミリータイプ、広さ、エリアによっての平均相場は存在しますし、家賃から逆算して投資不動産がいくらなら買うべきか、などの判断材料になります。
それでも利回りの平均相場を確認するなら、投資物件の取引実績が豊富にある不動産会社に確認すると良いでしょう。
利回りの平均相場はいくらかを調べるよりは、最低いくらの利回りなら良くて、いくらの利回りが付けば理想かを想定することです。
想定利回りでも最低限と理想値の両方を検討し、その間にある利回りの物件ならば不動産投資に踏み切っても良いと言えます。
最低利回りは都市部の駅近くならば5%を目安とすると良く、理想としては8%ほどあると良いでしょう。
ただし、利回りが良いからといって不動産投資にすぐ飛びついてはいけません。
物件の状況を確認し、いざというときに売却できるかどうかも重要な判断材料です。
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利回りの計算について慣れるためにも、いくつかシミュレーションしてみましょう。
物件購入価格1,000万円、毎月の賃料が5万円として計算します。
購入時の諸経費はトータルで80万円、固定資産税は年間4万円、区分所有の管理費・修繕積立金は月額8,000円、その他経費を月額1万円とします。
表面利回りは以下のように計算できます。
家賃5万円×12か月÷1,000万円×100=6%
実質利回りは以下のように計算できます。
{(5万円-経費月額18,000円)×12か月-固定資産税4万円}÷諸経費込購入価格1,080万円×100=3.1%
これは年間で空室が出なかったときの利回りなので、空室が出た場合にはもう少し利回りは低くなります。
物件購入価格6,000万円、6世帯の賃料平均が5万円として計算します。
購入時の諸経費はトータル300万円、固定資産税は年間60万円、管理会社に支払う管理費が月3万円、修繕積立金を月5万円とします。
表面利回りは以下のように計算できます。
家賃5万円×6部屋×12か月÷6,000万円=6%
実質利回りは以下のように計算できます。
{(家賃5万円×6部屋-月額経費8万円)×12か月-固定資産税60万円}÷諸経費込購入価格6,300万円×100=3.23%
こちらも満室想定で計算しているため、空室が出れば利回りが下がります。
また、修繕積立金についても建物の構造や状況、周辺環境にも左右されてしまうため、それによっては金額が大きく変わります。
物件価格は諸経費を入れて1,000万円、6世帯中3世帯が入居していて、家賃平均は4万円、固定資産税は年額11万円、修繕も含めた月額諸経費が8万円の物件がありました。
これだけ情報で計算すると、実質利回りは3.7%、厳しい数字です。
物件価格が低かった原因は建物の全体的な改修が必要だったためで、改修しないと長期間の使用に耐えられそうにありません。
そこで800万円かけて建物内外を改修したところ、5万円まで家賃を高くでき、たちまち満室になりました。
その時の実質利回りは14%ほどのとても良い利回りで、安定した賃貸経営になりました。
こうして手を加えることで利回りや収益性を改善させ、売却価格まで伸ばせる例も存在します。
利回り計算という机上の数字だけでなく、どんな物件で、どうしたらより良い物件になるのかを考えることも不動産投資を成功に導く方法です。
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不動産投資における利回りとは、投資した金額に対する年間の利益率のことで、具体的には表面利回り、実質利回り、想定利回りがあります。
それぞれの利回りは高ければ高いほど良いですが、裏を返すと物件が安売りされていて、安いなりの理由が存在する場合もあるので、今回の記事を参考に慎重にご検討してみてください。
岡崎市を中心に愛知県内で不動産投資や不動産仲介を検討している方は、お気軽にご相談ください。
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