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不動産を売却するときに注意したい「契約不適合責任」とは？
2024-06-09
- この記事のハイライト
- ●売却した不動産が契約内容と合わない場合、契約不適合責任に問われる可能性がある
- ●責任を問われないためには、不具合などについて契約書にきちんと記載することが大切
- ●不動産の状態について正確に把握するためにはインスペクションもおすすめ
売却した不動産に契約内容と違う点があった場合、売主に契約不適合責任が生じます。
そのため、所有している不動産や相続した不動産などを売却する際は、しっかりとした注意が必要です。
そこで今回は岡崎市を中心とした愛知県で不動産の売却をお考えの方に向けて、契約不適合責任とはなにかについて、瑕疵担保責任との違いや注意点なども踏まえながらご説明します。
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不動産の売却で注意したい契約不適合責任とはなにか？
契約不適合責任とは、受け渡したものが契約の内容と合わない場合に、相手に対して負う責任のことです。
商品や不動産の売買だけではなく、工事などの請負契約も対象で、種類・品質・数量などが契約内容と違うと売主の責任になってしまいます。
不動産の売却においては、種類や数量が該当することはあまり考えられないでしょう。
主に品質の部分が重要となり、たとえば「シロアリによる被害」「屋根の損傷などによる雨漏り」「基礎の腐食」などがある場合は注意が必要です。
このような被害は、一見しただけではわからないものもあるため、売主も気付いていないことがあるかもしれません。
けれども、「品質に問題なし」という内容で契約・売却したあとにこれらの被害が見つかると、売主の責任になってしまうのです。
その際に請求される内容は4つあるので、それぞれについてご説明します。
追完請求
不動産の売買における追完請求とは、修理を請求されることです。
応じないと契約が解除されてしまうことにもなりかねないため、しっかりと対応するように心がけましょう。
代金減額請求
不動産の価格を下げるように求められます。
売主が修理の依頼に応じなかったり、修理自体が困難だったりする場合に使われるものです。
損害賠償請求
買主が被った損害に対する賠償を請求されます。
この請求は、売主が不具合を故意に隠していた場合や、売主の過失で損害が発生した場合に限られます。
ただし、買主が得られたはずの利益を失ったことによる損害も請求対象となるので、注意点として覚えておきましょう。
契約解除
契約解除には「勧告解除」と「無勧告解除」があり、催告があるかないかが違う点です。
どちらも、追完請求に応じないと通達されてしまいます。
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不動産売却時に注意したい契約不適合責任と瑕疵担保責任との違い
瑕疵担保責任とは、2020年4月に民法が改正されるまで適用されていた法律です。
では、契約不適合責任と瑕疵担保責任との違いとは、どのような点なのでしょうか。
大きな違いは、「要件」と「買主が請求できる権利」です。
瑕疵担保責任との違い①要件
不動産の売却における瑕疵担保責任の要件であった「隠れた瑕疵」とは、「注意しても見つからなかった瑕疵」ですが、これは立証が困難な場合も多くありました。
そのため契約不適合責任では、「契約の内容に合致しない」に変わりました。
つまり、売却した不動産の品質などが契約書と違うと責任が追及されるため、「書かれているかどうか」が大切なポイントとなるのです。
瑕疵担保責任との違い?買主が請求できる権利
買主が求められる権利が瑕疵担保責任より増えたことも、大きな違いです。
不動産の売却において、瑕疵担保責任で買主が請求できる権利は「損害賠償請求」と「契約解除」の2つでした。
選択肢が少なかったため、不具合が見つかると「まず損害賠償請求をして、その履行ができない場合は契約解除」のような流れが基本でした。
これが契約不適合責任になると、修理や代金減額もできるようになり、買主の選択肢が増えたのです。
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不動産の売却における契約不適合責任の注意点とは？
では、契約不適合責任に変わったことにより、現在では不動産を売却する際にどのような点に注意すれば良いのでしょうか。
とくに覚えておきたい注意点は、以下の2つです。
- 売却する不動産の品質をしっかり把握
- 契約書には特約まで細かく記載
それぞれについて、順番にご説明します。
注意点1：売却する不動産の品質をしっかり把握
契約不適合責任の注意点は、契約内容に適合しない不具合が見つかると責任を追及されてしまうことです。
ただし、不具合について契約書にきちんと記載してあり、買主も内容を承諾したうえで契約している場合は問題ありません。
つまり、売却する不動産の品質についてしっかりと把握しておくことが重要だといえるでしょう。
そのためにおすすめなのが、インスペクションです。
インスペクションとは、専門家による建物状況調査のことです。
柱・基礎・壁・屋根など、自分で見ただけではわかりにくい部分について、現在の状態を調査してもらえます。
5万円ほどの費用はかかりますが、安心して売却できます。
また買主へのアピールポイントにもなるため、スムーズな売却につながるかもしれません。
不動産の状態に不安がある場合は、ぜひインスペクションの実施を検討してみましょう。
注意点2：契約書には特約まで細かく記載
もう一つの注意点は、品質などに関して契約書に細かい内容まで載せることです。
「契約書に書かれていたかどうか」が重要なポイントになるので、細部にわたって記載しておきましょう。
さらに、記載するべき内容は物件の状態だけではないことも、押さえておきたいポイントです。
とくに、以下の点は契約書に記載しておくことが望ましいでしょう。
- 設備に関する責任は負わないことについて
- 契約不適合責任の通知期間について
- その他の特約や容認事項について
不動産の売買では設備も売却対象なので、設備に不具合があると契約不適合責任に問われてしまいます。
ただ、設備には故障や不具合のあることが多いので、ここまで責任を問われてしまうと円滑な取引ができなくなってしまうかもしれません。
そのため、設備に関しては責任を負わない契約にすることが一般的です。
その際は、買主にその旨を説明して、契約書にもきちんと記載しましょう。
また契約不適合責任では、買主が不適合を知ってから1年以内にその事実を売主へ通知すると、追完請求などが可能だとされています。
この「1年以内」の部分は変更できるため、こちらも買主と相談したうえで期間を決め、契約書に記載しましょう。
通知期間は、3か月に設定することが一般的です。
そしてとくに重要なことは、わかっている不具合・決めた内容・請求されるリスクがありそうなことなどについて、契約書に書いておくことです。
今までご説明した内容の他にも、「耐震基準を満たしていない」「大きな道路が近いため騒音や振動が発生する」などの心配な点はすべて契約書に記し、それらに関する責任は負わない旨をしっかりと書いておきましょう。
気になることは細かいものまで載せておき、契約書と不動産の現状を合致させることが大切です。
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まとめ
不動産を売却するときの注意点として、契約不適合責任があります。
契約書の内容に適合していないと、修理などを請求される可能性があるので気を付けましょう。
責任を問われないためには、不動産の現状・心配なこと・特約事項などについて、もれなく契約書に記載することが大切です。
ワンズ・ホーム岡崎では、岡崎市を中心としたエリアで不動産の売却をサポートしております。
不動産の売却に関してお困りのことがございましたら、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。
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